Présentation du cabinet d'avocats

La pratique du droit ne se limite pas à la seule résolution des difficultés, au seul traitement des pathologies déjà nées. Elle doit être faite d'information, d'anticipation, de prévision et il convient d'inscrire le conseil juridique dans une véritable stratégie d'entreprise.

Cabinet d'avocats, établi à Rennes, le cabinet Chancerelle - Epinat offre aux entreprises, aux professionnels et aux particuliers l'accompagnement personnalisé et efficace en droit des Affaires nécessaire à la réalisation de leurs projets juridiques.

Ce site a été conçu pour vous permettre de mieux nous connaître et pour nous contacter.


à propos de notre cabinet >

  • Actualités

    • Réforme du droit de la copropriété :  ce que prévoit l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1 juin 2020 et son décret d’application du 2 juillet 2020 Le besoin de modernisation du statut de la copropriété s’est fait ressentir avec beaucoup plus d’intensité ces dernières années. En effet, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis se révélaient parfois trop rigides pour une gestion optimale des copropriétés, notamment en raison d’une procédure très formaliste. L'ordonnance vise principalement une amélioration de la gouvernance ainsi que la prévention du contentieux en facilitant le processus décisionnel en assemblée générale. Sur les actes relatifs à l’établissement et à l'organisation de la copropriété Dans ce 1er chapitre, le décret apporte des précisions relatives au calcul des charges et à la notification du transfert de propriété. Mais il modifie également le champ d’application de la loi de 1965. La nouvelle distinction selon l’affectation de l’immeuble (habitation ou non) Désormais, la loi de 1965 n’est impérative que si l’immeuble est à usage total ou partiel d’habitation. Tous les autres immeubles (centre commercial, bureaux…) relèvent d’un secteur « libre » et ne sont soumis à la loi de 1965 qu’à titre supplétif. La liberté est-elle pour autant totale ? Non, car le texte exige qu’une convention soit établie, dérogeant expressément à la loi de 1965 et « mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs. » On peut ainsi recourir à une association et à un cahier des charges. Est-il possible de sortir du statut pour une copropriété existante ? Oui, dans la mesure où les nouvelles conditions d’organisation de l’immeuble sont adoptées par l’assemblée générale à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires. La répartition des charges Avant la réforme, le contenu de l’état de répartition des charges mentionnait uniquement la quote-part appartenant à chaque lot dans chacune des catégories de charges ou les bases selon lesquelles la répartition devrait être effectuée.    La répartition des charges doit désormais prendre en considération deux méthodes de calcul pour fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot : proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot; en fonction de l'utilité objective que les services et éléments d'équipement commun présentent à l'égard de chaque lot. La forme de la notification de la mutation La notification d’une mutation au syndic est modifiée dans sa forme. En effet, elle peut dorénavant indiquer l’adresse électronique de l’acquéreur si ce dernier donne son accord exprès. Sur les modifications relatives aux assemblées générales des copropriétaires Point phare de la réforme, les procédures des assemblées générales des copropriétaires ont été modifiées afin de prévenir le contentieux et faciliter les prises de décisions. La convocation de l’assemblée générale à l’initiative d’un copropriétaire La convocation prend la forme d’une notification du copropriétaire adressée au syndic mentionnant les questions à l’ordre du jour de l’AG. Suite à cette convocation, le syndic dispose de 15 jours afin d’informer le copropriétaire demandeur des frais prévisionnels et de ses honoraires. Il convoque ensuite l’AG dans les 45 jours qui suivent le paiement de ces frais. Formulaire de vote à distance Afin d'être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote à distance doit être joint à la convocation et réceptionné par le syndic au moins trois jours francs avant la date de réunion de l’AG. Si le formulaire est adressé au syndic par courrier électronique, il est présumé réceptionné à la date d’envoi. Travaux d’accessibilité L’ordonnance du 30 octobre 2019 (article 25-2), prévoit qu’un propriétaire peut faire réaliser à ses frais des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. A cette fin, le copropriétaire doit notifier au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine AG, accompagné d’un descriptif détaillé (nature, l'implantation, la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, tels que les marques,  modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien) des travaux envisagés. Sur les petites copropriétés et les copropriétés à deux Le décret simplifie le régime de fonctionnement des petites copropriétés (au plus 5 lots ou budget annuel inférieur à 15.000,00 euros) : possibilité de prendre des décisions par consultation écrite en dehors d’une AG, dispense de tenir une comptabilité à partie double…). Sur les procédures judiciaires Diverses mesures concernent les procédures judiciaires. Ainsi, le nouveau décret prévoit la désignation d’un mandataire ad hoc lorsqu’il y a réunion de lots entre les mains d’une seule personne. Par ailleurs, de nouveaux droits exercés par le président du conseil syndical contre le syndic pour engager sa responsabilité en cas de carence ou d’inaction sont précisés. Également, le président du conseil syndical exerce désormais (aux frais avancés du syndicat des copropriétaires) les procédures judiciaires dans les situations suivantes : absence de remise des pièces et informations en cas de changement de syndic ; absence de remise par le syndic des documents relatifs à sa gestion sur demande du conseil syndical ; lorsqu'à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles Sur les modalités de notification et de mise en demeure Le recours à la voie électronique est facilité pour toutes les notifications et mises en demeure.   Parlons-en ensemble !     Textes de référence : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN) Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété Décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis et relatif à diverses mesures concernant le fonctionnement de la copropriété            
    • SEPT.
      22
    • La rémunération des dirigeants d’entreprise : SARL-SAS-SA Selon qu'il exerce les fonctions de son mandat social à titre gratuit ou que les associés décident de lui octroyer une rémunération, le dirigeant ne s’expose pas aux mêmes conséquences fiscales et sociales. La question de la rémunération du dirigeant s'inscrit dans une stratégie globale de l’entreprise visant à optimiser les ressources de celle-ci, c’est pourquoi la décision de la rémunération du dirigeant d’entreprise doit tenir compte de la capacité financière de l’entreprise. Dans certaines circonstances, la rémunération du dirigeant soulève aussi une interrogation quant à l'opportunité d’une distribution des dividendes. Alors, comment déterminer la rémunération du dirigeant et quelles sont les conséquences financières ? Le point dans cet article.   Comment est fixée la rémunération du dirigeant dans les SARL-SAS-SA ? La rémunération du dirigeant est à distinguer du salaire puisque le dirigeant n’est pas salarié (au sens du code du travail) mais peut percevoir une rémunération en contrepartie de l’exercice de ses fonctions en qualité de mandataire social. La rémunération des gérants dans les sociétés à responsabilité limitée (SARL) Le gérant de SARL peut percevoir une rémunération en contrepartie de ses fonctions de gérant mais il est également possible qu’il exécute ses fonctions à titre gratuit. La rémunération attribuée au gérant peut être fixe, proportionnelle ou bien les deux à la fois. Afin de fixer la rémunération du gérant, plusieurs moyens s’offrent aux associés : déterminer le montant de la rémunération dans les statuts déterminer le montant de la rémunération par décision collective des associés (Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 25 septembre 2012, 11-22.754) La fixation de la rémunération par voie statutaire est parfois moins populaire auprès des associés en raison des formalités administratives qu’elle entraîne en cas de modification. La rémunération du président dans les sociétés par actions simplifiées (SAS) Dans le cadre de la SAS, le président peut être rémunéré en contrepartie de ses fonctions mais il est possible que les statuts prévoient que les fonctions soient exercées à titre gratuit. De même, la fixation et la rémunération ainsi que les modalités sont déterminées dans les statuts ou bien par décision en assemblée. La rémunération des dirigeants dans les sociétés anonymes (SA) La rémunération des dirigeants de SA diffère selon l’organe constituant la SA. Il faut ainsi distinguer : la rémunération des administrateurs, celle des membres du conseil de surveillance, celle des membres du directoire et la rémunération du président et du directeur général. Concernant les administrateurs (membres du conseil d'administration) Dans les SA à conseil d’administration, les administrateurs perçoivent un montant fixe annuel, anciennement dénommé « jetons de présence », décidé par l’assemblée générale et répartie entre eux par le conseil d’administration (article L225-45 Code de commerce). Par ailleurs, les administrateurs peuvent percevoir des rémunérations exceptionnelles supplémentaires en contrepartie des éventuelles missions qu’ils effectuent. En outre, le président du conseil d’administration peut également percevoir une rémunération au titre de ses fonctions de président qui pourra être fixe, proportionnelle ou fixe et proportionnelle. Concernant les membres du conseil de surveillance Pour mémoire, le conseil de surveillance est l’organe de gouvernance des SA qui contrôle le directoire. Les membres du conseil peuvent se voir allouer des « jetons de présence » ainsi que des rémunérations exceptionnelles pour les missions ou mandats effectués (article  L. 225-83 du Code de commerce et article L225-84 Code de commerce). Concernant les membres du directoire Le directoire dont l’attribution principale est la gestion de la SA, est constitué de 5 membres maximum qui perçoivent une rémunération en contrepartie de leurs fonctions (article L225-58 Code de commerce). La rémunération et le mode de rémunération des membres sont fixés par le conseil de surveillance (article L225-63 Code de commerce). Concernant le président et directeur général Le Conseil d'administration est seul compétent pour décider de la rémunération du président et du directeur général (articles L.225-47 al.1 et L.225-53 al.3 du Code de commerce).   Quel est le régime social et fiscal applicable selon la forme juridique de la société ? Régime social et fiscal du gérant de SARL S’agissant des SARL, il faut distinguer les gérants minoritaires ou égalitaires des gérants majoritaires. Les gérants minoritaires ou égalitaires sont assimilés salariés (au sens du code de la sécurité sociale) et sont par conséquent rattachés au régime général des salariés. Les gérants majoritaires de SARL sont considérés comme travailleurs non-salariés (TNS) et relèvent donc de la sécurité sociale des indépendants (SSI) anciennement RSI. Concernant le régime fiscal, les rémunérations perçues par le gérant d’une SARL soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) sont imposées à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des “ traitements et salaires ”. En revanche, si la SARL relève de l'impôt sur les revenus (IR) le gérant-associé est imposé sur une partie des bénéfices réalisés par la société.   Régime social et fiscal du président de SAS Le président de la SAS relève obligatoirement du régime précité des assimilés-salariés. Il est donc assujetti au régime général de la sécurité sociale au titre de son mandat social, indépendamment du nombre d’actions détenues dans la société. Toutefois, il ne peut pas bénéficier de l’assurance chômage. Il pourra toutefois souscrire à une assurance volontaire. Le président de la SAS est redevable des cotisations sociales assises sur sa rémunération brute, par conséquent, s’il ne perçoit aucune rémunération, il n’est redevable d’aucune cotisation sociale. S’agissant du régime fiscal, la rémunération du président de SAS est imposée dans la catégorie des “ traitements et salaires ” si la société est imposée à l’IS. Il bénéficie aussi de la déduction forfaitaire pour frais professionnels de 10 % ou de la déduction des frais professionnels réels et justifiés. Enfin, si la société est soumise à l’IR, la rémunération du président-associé est intégrée dans sa quote-part des bénéfices. En effet, dans ce cas, elle n’est pas imposable à l’impôt sur le revenu au titre des " traitements et salaires ".   Régime social et fiscal de la SA Dans le cadre des SA, les administrateurs ne relèvent ni du statut social des travailleurs non-salariés, ni du régime général de la sécurité sociale. Par conséquent, les « jetons de présence » perçus, ne sont pas soumis aux cotisations sociales mais sont soumis au forfait social de 20%. Le président du conseil d’administration et le directeur général de SA sont, quant à eux, rattachés au régime général des salariés car ils sont assimilés salariés . Ainsi, ils sont soumis à certaines cotisations sociales (assurance maladie, vieillesse, familiales, aide au logement, retraite complémentaire, décès, formation professionnelle, CSG/CRDS, etc.) ; en revanche ils ne cotisent pas à l’assurance chômage. Relevons cependant que, en plus de leur mandat, le président et le directeur général peuvent également être salariés (au sens du Code du travail) dans les cas où ils sont liés par un contrat de travail et qu’ils effectuent des missions rémunérées dissociables de leur mandat. Concernant le régime fiscal, les « jetons de présence » perçus par les administrateurs sont imposables dans la catégorie des “ revenus de capitaux mobiliers ” (article 117 bis, 117 quater, 119 bis et 187 CGI). Enfin, le président du conseil d'administration et le directeur général relèvent du régime fiscal des salariés et sont donc imposés au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des “ traitements et salaires ”. Ils bénéficient de la déduction de 10 % au titre des frais professionnels ou de la déduction des frais professionnels réels et justifiés (article 62 du Code général des impôts).   Les différences entre distribution de dividendes et rémunération Lorsque le dirigeant contrôle l’entreprise, la question se pose aussi de savoir quel choix est le plus judicieux entre le versement d’une rémunération ou la distribution de dividendes. La rémunération est généralement définie comme une somme d’argent perçue en contrepartie d’un travail ou de l’exercice d’un mandat, auquel peuvent s’ajouter primes, avantages en nature, indemnité, etc. Les dividendes correspondent à la part des bénéfices générés par l’entreprise et qui sont répartis entre les actionnaires/associés de la société en fonction du nombre d’actions possédées. Le choix de la rémunération présente plusieurs avantages qui peuvent être résumés par la sécurité financière qu’elle représente. En effet, les revenus sont réguliers et la perception du salaire génère la cotisation à différentes assurances telles que : la protection sociale et la mutuelle d’entreprise, la retraite, voire l’assurance chômage. Cependant la rémunération génère des charges sociales qui, la plupart du temps, sont supportées par l’entreprise. La distribution de dividendes présente l’avantage de ne pas être soumise aux charges sociales (sauf pour les gérants majoritaires). Pour l’imposition des dividendes, le dirigeant a ainsi le choix entre le prélèvement forfaitaire unique (aussi appelé “ flat tax ” ) et le barème progressif après l’application d’un abattement de 40 % s’agissant de l’imposition des dividendes. La distribution des dividendes présente l'inconvénient de ne pas être régulière dans le temps puisque les dividendes ne sont versés qu’une fois par an et si l’entreprise fait des bénéfices. Enfin, les dividendes sont soumis au paiement de la CSG/CRDS et le dirigeant qui perçoit des dividendes ne bénéficie d’aucune protection sociale et ne valide aucun trimestre de retraite.   Textes de référence : Cour de cassation, civile, Chambre commerciale, 25 septembre 2012, 11-22.754 article L.225-37-2 Code de commerce article  L. 225-83 Code de commerce article L.225-84 Code de commerce article L.225-58 Code de commerce article L.225-63 Code de commerce article 62 Code général des impôts article 117 bis, 117 quater, 119 bis et 187 Code général des impôts articles L.225-47 al.1 et L.225-53 al.3 Code de commerce article L.225-46 Code de commerce
    • OCT.
      20
    • Le sort des loyers commerciaux face au Covid-19 :  les apports du droit des obligations L’ordonnance du 25 mars 2020 (n° 2020-316), précisée par le décret du 30 mars 2020 (n° 2020-371) modifié par le décret du 16 avril 2020 (n° 2020-433) prévoit que les entreprises éligibles au bénéfice du fonds de solidarité prévu par l’ordonnance du 25 février 2020 (n° 2020-317) “ ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux (...) “. Ces dispositions s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit le 10 septembre 2020. Bien que l’ordonnance ne vise que l’absence de sanctions liées au non-paiement des loyers commerciaux par le preneur de bail et ne mentionne pas expressément des mesures de report ou de suspension des loyers, la mise en œuvre de ce texte a de fait permis au locataire de reporter le paiement de son loyer. Par conséquent, à compter du 10 septembre 2020, le bailleur semble pouvoir reprendre ses droits ce qui soulève l’interrogation des obligations contractuelles des parties au terme de  l’état d’urgence sanitaire. Nous faisons le point sur les options juridiques dont disposent les parties afin de surmonter cette crise inédite. Rappel des obligations des parties au bail commercial : Pour mémoire le bail commercial est un contrat de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds commercial, industriel ou artisanal. En effet, le bail commercial encadre : “ I.(...) les baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce (...). “ (article L145-1 du Code de commerce) En outre, le Code civil prévoit les obligations du bailleur à l’égard du locataire qui est tenu de : “ 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. (...) ; 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; “ (article 1719 Code civil). L’épidémie du Covid-19 peut-elle constituer un cas de force majeure dans le cadre du bail commercial ? Le contexte de crise sanitaire a empêché les parties aux baux commerciaux d’exercer leurs droits et leurs obligations en raison des fermetures administratives imposées. Se pose alors la question de l’existence d’une force majeure pouvant être invoquée par le débiteur afin d’obtenir la suspension, la résolution ou la résiliation du contrat. C’est l’article 1218 du Code civil qui définit la force majeure : “ Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 “ En d’autres termes, constitue un cas de force majeure, l'événement réunissant les 3 critères suivants : l’extériorité : le débiteur n’a aucun contrôle sur l'événement ; l’imprévisibilité : l'événement ne pouvait être prévu lors de la conclusion du contrat ; l’irrésistibilité : les moyens mis en oeuvre ne permettent pas d'éviter les effets de l'événement. Par ailleurs, l’alinéa 2 de l’article 1218 du Code civil précise que lorsque la force majeure est constituée, le débiteur peut rencontrer deux situations différentes : §  la force majeure génère une impossibilité temporaire : les obligations sont suspendues durant la période d’impossibilité d’exécution et reprendront donc au terme de cette période ; §  la force majeure génère une impossibilité définitive entraînant : -      la résolution du contrat (annulation rétroactive de toutes les dispositions du contrat) ou -      la résiliation du contrat (seuls les effets futurs du contrat sont concernés) Bien que la jurisprudence reconnaisse que les fermetures administratives constituent des cas de  force majeure (Cour de cassation, 9 juillet 2013, n° 12-17-012), l'événement de la propagation d’une épidémie n’a pas toujours emporté la conviction des juges. A titre illustratif, la survenance d’une épidémie de peste dans une région voisine d’une escale de croisière ne justifiait pas l’annulation par des croisiéristes pour force majeure de leur réservation (Paris, 25 e sect. B, 25 sept. 1998, n° 1998-024244 ). Il reviendra donc au juge de déterminer si le non-paiement des loyers par le débiteur est directement imputable à l’épidémie du Covid-19, ou bien aux mesures de fermetures administratives imposées pour limiter la propagation du virus. L’imprévision du contrat de bail commercial L’imprévision est la situation dans laquelle un contrat est déséquilibré par un changement de circonstances postérieures à la conclusion d’un contrat. Ces changements étant absolument imprévisibles au moment de la conclusion du contrat. La partie qui subit l'imprévision peut demander à son cocontractant de renégocier le contrat. Ainsi l’article 1195 du Code civil énonce que “ Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation .” À condition d’apporter la preuve que la propagation du Covid-19 modifie les circonstances de façon imprévisible, entraînant une exécution du contrat excessivement onéreuse, les locataires peuvent invoquer l’imprévision afin de renégocier leur contrat et ainsi diminuer les conséquences financières négatives subies. Il faut relever que l’imprévision est applicable à tous les contrats conclus à compter du 1er octobre 2016. Les parties au contrat ont cependant la liberté d’écarter totalement ou partiellement les effets de l'imprévision si elles le souhaitent, car les dispositions de l’article 1195 du Code civil ne revêtent pas un caractère d’ordre public. Relisez bien votre bail pour vérifier si il contient ou pas une clause de renonciation à l’imprévision. Quid de la révision triennale du loyer ? Le loyer peut être révisé à la demande du bailleur ou du locataire au bout de 3 ans minimum. Cette possibilité est prévue par l’article 145-38 du Code de commerce qui précise en effet que  “ La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.” L’article 145-38 alinéa 3 précise par ailleurs que la révision triennale est possible si le prix du loyer ne concorde plus avec la valeur locative réelle du bien loué auquel cas le locataire doit rapporter “ la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative …”  Dans la cadre de la crise sanitaire actuelle, l’obligation de fermeture administrative des locaux commerciaux est un argument de poids en faveur de la baisse de la valeur locative d’un local pouvant ouvrir droit à la révision des loyers par les locataires commerçants. L’accord amiable : une voie à privilégier pour les parties au contrat et leurs Conseils L’accord amiable entre bailleurs et locataires commerçants reste une voie à privilégier, car elle permet de préserver un lien de confiance entre les parties tout en conciliant au mieux leurs intérêts respectifs. Dans ce sens, la loi de finances rectificative pour 2020 (loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020) incite les parties à négocier en prévoyant des mesures fiscales favorables aux bailleurs qui décident de renoncer ou d’abandonner les loyers au profit des entreprises sévèrement touchées par la crise sanitaire. En effet, cette loi prévoit une déduction de charges, correspondant aux loyers et/ou aux créances abandonnés, du revenu imposable des bailleurs au titre de l’année 2020. Article 3 de la loi de finances rectificative : “ Ne constituent pas un revenu imposable du bailleur les éléments de revenus (...) ayant fait l'objet, par le bailleur, d'un abandon ou d'une renonciation au profit de l'entreprise locataire entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 (...). L'application du présent article ne fait pas obstacle à la déduction des charges correspondant aux éléments de revenus ayant fait l'objet d'un abandon ou d'une renonciation. “ Les deux parties, et leurs Conseils, auraient donc intérêt à privilégier la négociation afin de trouver un accord relatif au report, à l’étalement ou à la renonciation des loyers lorsque le locataire commerçant rencontre des difficultés financières. L’élaboration d’une Charte pour concilier les intérêts des bailleurs et des locataires commerçants Le 3 juin 2020, une Charte encadrant les reports et annulations de loyers a vu le jour suite à la mise en place d’une médiation entre bailleurs et locataires commerçants par le Gouvernement. La Charte vise l’objectif de reporter 3 mois de loyers au profit de tous les commerçants sans condition de taille de l’entreprise. Également, une clause de rendez-vous est prévue entre le 1er juin et le 1er octobre, pour organiser la discussion entre bailleurs et commerçants sur les annulations de loyers en sachant que le total des annulations accordées par bailleur ne pourra dépasser 50 % des trois mois de loyers qu’il aura reportés pour l’ensemble de ses locataires. Bien que la Charte n’ait pas fait l’unanimité, elle emporte à ce jour l’adhésion des signataires suivants : Les fédérations de bailleurs : la CNCC, FSIF, UNPI, AFG, ASPIM, FFA. Les fédérations de commerçants : la Confédération des commerçants de France, Commerçants et artisans des métropoles de France, la fédération de l’habillement, de l’équipement du foyer, des détaillants de la chaussure, de la photographie, la fédération des marchés de gros, le syndicat national des antiquaires, le Comité des Galeries d’art. Parlons-en ensemble ! Textes de référence : ordonnance du 25 mars 2020 (n° 2020-316) décret du 30 mars 2020 (n° 2020-371) décret du 16 avril 2020 (n° 2020-433) ordonnance du 25 février 2020 (n° 2020-317) article L145-1 du Code de commerce article 1218 du Code civil article 1195 du Code civil Cour de cassation, 9 juillet 2013, n° 12-17-012 Paris, 25 e sect. B, 25 sept. 1998, n° 1998-024244 Communiqué de presse en date du 3 juin 2020 loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020
    • JUIN
      19
    • Ordonnance Covid 19 » du 15 avril 2020 et délais légaux en matière de transactions immobilières L’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative aux délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période a été fortement critiquée dans le secteur immobilier. En effet, le texte avait créé de nombreuses incertitudes s’agissant de la prise en compte de certains délais pour les ventes en cours durant la période d’état d’urgence sanitaire. Par ailleurs, les prorogations de délais prévues par l’ordonnance du 25 mars inquiétaient les professionnels de l’immobilier qui redoutaient un ralentissement de l’instruction des dossiers d’autorisation d’urbanisme et des signatures de ventes immobilières.   Le 15 avril 2020, une ordonnance très attendue est venue éclaircir les nombreuses interrogations et inquiétudes des acteurs concernés s’agissant notamment : des délais de rétractation, réflexion et renonciation des délais relatifs aux procédures d’urbanisme. des délais relatifs au droit de préemption des personnes privées. Nous faisons le point dans cet article sur les principales modifications apportées par l’ordonnance du 15 avril.   1 Retour sur les délais de rétractation, réflexion et renonciation : les apports de l’ordonnance du 15 avril 2020 Pour mémoire, l’ordonnance mettait en place un mécanisme de report du terme ou de l’échéance pour les actes, actions en justice, recours, formalités, inscriptions, déclarations, notifications ou publications prescrits par la loi ou le règlement, lorsque ces actes devaient être réalisés pendant la “ période juridiquement protégée “. L’ordonnance du 15 avril 2020 est venue compléter le texte en précisant que : “ Le présent article n’est pas applicable aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits.”. Ainsi donc, les délais de réflexion, de rétractation et renonciation sont formellement exclus du mécanisme de report, la faculté de rétractation ou de renonciation n'étant pas considérée comme un acte prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, de sanction ou de déchéance du droit au sens de l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars 2020. Les conséquences sur le droit de rétractation au bénéfice de l'acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation (article L. 271-1 du Code de la construction) : Le Code de la construction prévoit en son article L.271-1 un délai de rétractation fondamental pour l'acquéreur non professionnel. L’article énonce en effet que : “ Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se  rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain  de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte (...) ”. L'interprétation des dispositions de l’article L.271-1 du Code de la construction à la lumière de l’ordonnance du 15 avril confirme clairement que la règle du report de délai ne s’applique pas au droit de rétractation (ou de réflexion) de 10 jours accordés à l’acquéreur non professionnel d’un bien immobilier à usage d’habitation. Par exemple, si un compromis a été notifié le 3 mars 2020, le délai de rétractation de l’acquéreur prend normalement fin le 13 mars. De même, un compromis notifié le 16 mars 2020 fait courir un délai de rétractation qui s’éteint le 26 mars suivant.   2 L’impact de l’ordonnance du 15 avril sur les délais relatifs aux procédures d’urbanisme L’ordonnance du 25 mars 2020 avait prolongé certains délais administratifs en matière d’urbanisme tels que les délais d’instruction des permis de construire ou les délais de préemption. Ces délais avaient ainsi été suspendus lorsqu'ils étaient censés expirer durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et 1 mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. L’ordonnance du 15 avril 2020 supprime le délai supplémentaire d’un mois après la levée de l’état d’urgence, prévoyant que les délais d’instruction des demandes d’autorisation, de certificats d’urbanisme et des déclarations préalables, ainsi que les procédures de récolement, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont, à cette date, suspendus. Leur cours reprendra à la cessation d'état d'urgence c’est-à-dire à compter du 24 mai 2020. À titre d’exemple, la déclaration préalable de travaux (délai d’instruction habituel d’un mois à compter de sa date de dépôt) qui aurait dû commencer à s’écouler à compter du 12 mars 2020 devait normalement prendre fin le 11 avril 2020. Suite à l’ordonnance du 25 mars, le début du délai d’instruction était reporté au 24 juin 2020 (24 mai + 1 mois). Depuis l’ordonnance du 15 avril, le point de départ du délai d’instruction de la déclaration préalable de travaux est reporté à la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire soit le 24 mai (suppression du délai “tampon” d’un mois supplémentaire).   3 L’impact de l’ordonnance du 15 avril sur le droit de préemption des personnes privées L’ordonnance du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période soulevait deux interrogations quant au droit de préemption à savoir : Y a-t-il une prolongation du délai de préemption ? Quel est le délai ouvert au bénéficiaire après la préemption afin de réaliser la vente définitive ? Sont ici concernés les droits de préemption du locataire prévus par les articles 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 10 et 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 déc. 1975 ainsi que le droit de préemption du preneur à bail commercial de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce. Rappelons que le droit de préemption est la faculté conférée par la loi ou par une convention à une personne d'acquérir, de préférence à toute autre, un bien que son propriétaire se propose de céder, en se portant acquéreur dans un délai donné, en général aux prix et aux conditions de la cession projetée. Ainsi, s’agissant de la prolongation du délai de préemption , l’ordonnance du 15 avril précisant que les dispositions de l’article 2 de l’ordonnance du 25 mars n’étaient pas “ applicables aux délais de réflexion prévus par la loi ou le règlement (...) ”, on doit considérer qu’il en est de même pour le délai offert au bénéficiaire du droit de préemption qui, par conséquent, n’est pas prolongé . Concernant le délai ouvert au bénéficiaire après préemption pour la réalisation de la vente, lorsque le bénéficiaire d’un droit de préemption a préempté, la loi ouvre un délai impératif afin de réaliser la vente, à peine de nullité ou d'inefficacité de son acceptation. Si le délai expire pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la cessation de l’état d’urgence sanitaire + 1 mois, le bénéficiaire du droit de préemption devrait bénéficier de la mesure de prorogation pour réaliser la vente. Parlons-en ensemble !   Textes de référence : Ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l'épidémie de covid-19 ; Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période ; article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; article 10 et 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ; article L. 145-46-1 du Code de commerce.
    • MAI
      15

 

 

 

Rediger       Assister       Conseiller       Défendre

 

 

 

Droit commercial

Nous vous conseillons dans tous les domaines de vos transactions commerciales.

Droit des sociétés

Nous vous conseillons et accompagnons dans la création et l'évolution de votre société.

Droit fiscal

Nous vous proposons du conseil dans le cadre de toutes vos démarches fiscales.

Fusions et acquisitions

Nous vous assistons dans le domaine des fusions et des acquisitions de sociétés.

Jérôme EPINAT

Avocat au Barreau de Rennes

Florence TOUSSAINT

Avocat au Barreau de Rennes

Mélanie BORDONADO

Avocat au Barreau de Rennes

Fadigui DEMBELE